Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?

Nein. Die Kündigung der Mieterschaft muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. E-Mail, Messenger-Nachrichten oder eingescannte Unterschriften erfüllen die Form nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht.

Zählt das Absendedatum oder das Eintreffen beim Vermieter?

Das Eintreffen. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der dreimonatigen Frist beim Vermieter zugehen. Versenden Sie sie deshalb frühzeitig per Einschreiben.

Was gilt, wenn mein Partner nicht unterschreibt?

Bei einer Familienwohnung ist die Kündigung ohne ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten oder eingetragenen Partners nichtig (Artikel 266m OR). Lassen Sie im Zweifel beide Personen unterschreiben.

Komme ich vor dem Kündigungstermin aus dem Vertrag?

Ja, mit einem Ersatzmieter nach Artikel 264 OR: Sie schlagen eine zumutbare, zahlungsfähige Person vor, die bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ab der Übernahme sind Sie befreit.

Welche Kündigungstermine gelten für meine Wohnung?

Zuerst gilt der Mietvertrag: nennt er Termine, sind diese massgebend. Sonst gelten die ortsüblichen Termine Ihrer Gemeinde, verbreitet Ende März, Ende Juni und Ende September. Die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks gibt kostenlos Auskunft.

Kann ich wegen eines Umzugs ausserordentlich kündigen?

In der Regel nicht. Die ausserordentliche Kündigung nach Artikel 266g OR verlangt wichtige Gründe, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen; ein Stellenwechsel oder Wohnortswechsel genügt dafür meist nicht. Der sichere Weg aus dem Vertrag ist ein zumutbarer, zahlungsfähiger Nachmieter.

Mietvertrag kündigen: Schriftform, eigenhändige Unterschrift und Fristen

Redaktion eingeschriebener-brief.ch

Veröffentlicht am 29. Juli 2026 · Aktualisiert am 29. August 2026 · 6 Min. Lesezeit

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Bei der Kündigung einer Mietwohnung ist die Form kein Detail, sondern Gültigkeitsvoraussetzung: Artikel 266l OR verlangt die schriftliche Kündigung. Und schriftlich heisst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts: mit eigenhändiger Unterschrift im Original.

Dieser Ratgeber erklärt, was das konkret bedeutet, welche Fristen und Termine gelten, welche Sonderregel für die Familienwohnung besteht und wie Sie den rechtzeitigen Zugang der Kündigung beweisen.

Schriftform heisst: eigenhändige Unterschrift im Original

Mieterinnen und Mieter müssen schriftlich kündigen (Artikel 266l Absatz 1 OR). Für die einfache Schriftlichkeit verlangt das Gesetz die eigenhändige Unterschrift (Artikel 13 und 14 OR). Das Bundesgericht hat dies für die Mieterkündigung bekräftigt (Urteil 4A_32/2024): eine Kopie, ein Scan oder eine blosse Bilddatei der Unterschrift genügt nicht, ebenso wenig ein einfaches E-Mail.

Kündigt die Vermieterschaft, gilt zusätzlich die Formularpflicht: sie muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden (Artikel 266l Absatz 2 OR), sonst ist die Kündigung nichtig.

Fristen und Termine

Für Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf die ortsüblichen Termine oder auf den vertraglich vereinbarten Termin (Artikel 266c OR). Massgebend ist der Zugang beim Vermieter: die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Frist eintreffen, nicht bloss abgeschickt sein.

Die ortsüblichen Termine unterscheiden sich je nach Region: verbreitet sind Ende März, Ende Juni und Ende September, in einzelnen Kantonen auch weitere Monatsenden; häufig ausgenommen ist das Jahresende. Massgebend ist zuerst der Mietvertrag: nennt er eigene Kündigungstermine, gelten diese. Schweigt der Vertrag, gelten die ortsüblichen Termine Ihrer Gemeinde. Fragen Sie im Zweifel bei der Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks nach, bevor Sie kündigen.

Rechenbeispiel: Kündigung auf Ende September
Schritt	Datum
Gewünschter Kündigungstermin	30. September
Beginn der dreimonatigen Frist	1. Juli
Kündigung muss beim Vermieter eintreffen bis	30. Juni (Zugang, nicht Poststempel)
Empfohlener Versand per Einschreiben	Mitte Juni, mit Reserve für Zustellung und Abholfrist

Früher raus: die Nachmieter-Lösung

Wer ausserhalb von Frist oder Termin ausziehen will, kann einen Ersatzmieter stellen (Artikel 264 OR). Die Befreiung tritt ein, wenn der vorgeschlagene Nachmieter drei Bedingungen erfüllt:

Zumutbar: der Vermieter muss den Nachmieter nach Treu und Glauben akzeptieren können; sachliche Ablehnungsgründe bleiben möglich.
Zahlungsfähig: der Nachmieter kann den Mietzins tragen; üblich sind Lohnnachweis und Betreibungsregisterauszug.
Übernahmebereit zu gleichen Bedingungen: gleicher Mietzins, gleiche Vertragsdauer, gleicher Zustand.

Lehnt der Vermieter einen tauglichen Nachmieter ohne triftigen Grund ab oder reagiert er nicht, werden Sie trotzdem auf den Zeitpunkt frei, in dem der Nachmieter hätte übernehmen können. Dokumentieren Sie den Vorschlag deshalb schriftlich und nachweisbar: auch hierfür eignet sich der eingeschriebene Brief.

Ausserordentliche Kündigung: nur in Ausnahmefällen

Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen, kann jede Partei mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Artikel 266g OR). Die Hürde liegt hoch: ein Stellenwechsel oder eine günstigere Wohnung genügen nicht. Anerkannt wurden etwa schwere, unvorhersehbare Änderungen der persönlichen Verhältnisse. Wer sich darauf beruft, riskiert bei Ablehnung eine Entschädigungspflicht; die Nachmieter-Lösung ist fast immer der sicherere Weg.

Auch die ausserordentliche Kündigung untersteht der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift und muss dem Vermieter nachweisbar zugehen.

Familienwohnung: beide müssen unterschreiben

Dient die Wohnung als Familienwohnung, kann ein Ehegatte oder eingetragener Partner den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen (Artikel 266m OR). In der Praxis unterschreiben beide die Kündigung. Fehlt die Zustimmung, ist die Kündigung nichtig.

Checkliste: so ist die Kündigung wasserdicht

Vertrag und Termine prüfen: Kündigungstermin und Frist im Mietvertrag nachschlagen, sonst ortsübliche Termine der Gemeinde.
Brief aufsetzen: Adresse der Verwaltung, Objektbezeichnung (Wohnung, Stockwerk, Strasse), Kündigungstermin, alle Mieter als Absender.
Eigenhändig unterschreiben: alle Mieterinnen und Mieter, bei der Familienwohnung zwingend beide Ehegatten oder Partner.
Als Einschreiben am Schalter aufgeben: mit genügend Reserve vor dem letzten Zugangstag; Aufgabequittung aufbewahren.
Zustellung verfolgen und Bestätigung verlangen: Sendungsverfolgung prüfen und die Verwaltung um eine schriftliche Kündigungsbestätigung bitten.

Als Textgrundlage können Sie unsere Vorlage zur Wohnungskündigung verwenden: ausdrucken, eigenhändig unterschreiben und am Schalter als Einschreiben aufgeben.

Den Zugang beweisen

Im Streit um die Rechtzeitigkeit trägt die kündigende Partei die Beweislast. Versenden Sie die eigenhändig unterschriebene Kündigung deshalb per Einschreiben und bewahren Sie den Zustellnachweis auf. Was gilt, wenn der Empfänger die Annahme verweigert oder die Sendung nicht abholt, erklärt unser Ratgeber Empfänger verweigert das Einschreiben.